Czyim obowiązkiem we wspólnocie mieszkaniowej jest utrzymanie garażu?


2017-05-18

Do tej pory polski prawodawca nie stworzył defnicji, która pomagałaby jednoznacznie zaklasyfikować daną część nieruchomości wspólnej jako garaż. Nie określono też, czym jest miejsce postojowe. Dla wielu wspólnot mieszkaniowych wiąże się to z problemami natury formalnej.

W nowoczesnym budownictwie najczęściej lokuje się garaż w piwnicy. Zwykle jest to pomieszczenie z wieloma stanowiskami dla samochodów, w którym  liczba miejsc parkingowych jest mniejsza niż liczba lokali mieszkalnych. Poszczególne stanowiska są wyznaczone za pomocą linii namalowanych na podłodze  albo oddzielone przepierzeniami z siatki ogrodzeniowej.

Tymczasem podstawowy akt prawny regulujący zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych w Polsce, czyli „Ustawa o własności lokali” (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388), mówi o samodzielnym lokalu jako jednostce pomieszczenia. Według ustawodawcy samodzielny lokal to „wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb” (pkt. 2 artykułu 2 tejże ustawy). Zgodnie z powyższym miejsca postojowe oddzielone jedynie liniami malowanymi na podłodze lub siatkami ogrodzeniowymi nie mogą zostać uznane za samodzielny lokal, bo elementy te nie mają cech trwałych ścian, które wymieniono w ustawie. „Ustawa o własności lokali” wymienia także lokale zwane „pomieszczeniami przynależnymi”. Według przepisów nie muszą one przylegać bezpośrednio do danego lokalu, ale znajdować się w obrębie tej samej nieruchomości gruntowej. Ustawodawca zalicza do nich między innymi strych, piwnicę, komórkę i garaż. Jednakże, jak wspomniano powyżej, muszą to być pomieszczenia, tak więc miejsce postojowe, które nie jest samodzielnym lokalem, nie może być również uznane za pomieszczenie przynależne.

Przez to określenie statusu garażu we wspólnocie jest bardzo utrudnione, a - co za tym idzie – problematyczne jest również wskazanie podmiotów odpowiedzialnych za jego utrzymanie. Zgodnie z przepisami, wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej partycypują w kosztach związanych z zarządzaniem i utrzymaniem przestrzeni oraz elementów określanych mianem nieruchomości wspólnej. Są to te części budynku i posesji oraz urządzenia i elementy, z których mogą korzystać wszyscy lokatorzy: chodniki, klatki schodowe, oświetlenie ciągów komunikacyjnych, tereny zielone etc. Biorąc pod uwagę, że zwykle zarówno miejsca postojowe, jak i cały garaż są dostępne tylko dla osób, które je wykupiły, nie może on być uznany za część nieruchomości wspólnej, a tym samym zgodnie z prawem zarządzany i utrzymywany automatycznie przez wspólnotę. Najczęściej problem ten rozwiązuje się we wspólnotach mieszkaniowych na dwa sposoby. Obydwa nie wynikają jasno z zapisów ustaw i stanowią raczej protezę prawną aniżeli skuteczne rozwiązanie.

Pierwsze z nich to garaż traktowany jako nieruchomość wspólna. Dla poszczególnych miejsc postojowych w wielostanowiskowym garażu ustanawia się tak zwaną służebność parkowania pojazdu. Dane miejsce jest przypisane do jednego, konkretnego lokalu mieszkalnego we wspólnocie. Utrzymanie garażu w tym przypadku pozostaje w gestii wspólnoty mieszkaniowej, może nim ona także zarządzać. Jednak należy pamiętać, że takie rozwiązanie pociąga za sobą brak możliwości sprzedaży samego miejsca postojowego. Wskutek ustanowienia służebności właściciel może sprzedać jedynie mieszkanie razem z przypisanym do niego stanowiskiem w garażu.

Drugi sposób uregulowania problemu garażu we wspólnocie mieszkaniowej to potraktowanie go jako nieruchomości lokalowej. Rozwiązanie to jest wygodne zarówno dla dewelopera, jak i mieszkańców. Cały garaż zostaje wyodrębniony jako samodzielny lokal niemieszkalny i zmienia swój status na współwłasność. W ten sposób przestaje być częścią nieruchomości wspólnej, którą zarządza wspólnota, a staje się wyłączną własnością współwłaścicieli. W takim garażu dane miejsce jest własnością jednej osoby, ale ponieważ jest to odrębna własność, może ono zostać sprzedane lub kupione niezależnie od tego, czy sprzedający posiada również prawo własności do mieszkania we wspólnocie. W efekcie w skład jednej wspólnoty wchodzą właściciele mieszkań, właściciele miejsc w garażu oraz właściciele zarówno mieszkania, jak i miejsca postojowego. Dla takiego wyodrębnionego garażu zakłada się osobną księgę wieczystą, a sposób podejmowania decyzji przez jego współwłaścicieli reguluje Kodeks cywilny. Ponieważ nie jest to już część wspólna, zarządca może się nią opiekować tylko w oparciu o umowę sporządzoną ze wszystkimi współwłaścicielami garażu. Niektóre wspólnoty decydują się na zarządzanie taką nieruchomością lokalową nawet bez stosownej umowy, ponieważ zwykle w jej obrębie usytuowane są także urządzenia oraz instalacje związane z prawidłowym funkcjonowaniem części wspólnych budynku.

            Potraktowanie garażu jako nieruchomości lokalowej wydaje się więc lepszym rozwiązaniem dla mieszkańców, ponieważ w razie potrzeby mogą oni dowolnie rozporządzać zakupionym prawem do miejsca postojowego. Wspólnota mieszkaniowa może także sprzedać taką współwłasność osobom nie posiadającym mieszkania w danym budynku, dzięki czemu garaż nie będzie stał pusty. Takie rozwiązanie wspiera także postanowienie Sądu Najwyższego z 19 maja 2004 roku (sygn. akt I CK 696/03), który uznał, że formą właściwą dla miejsca postojowego w podziemnym parkingu jest samodzielny lokal niemieszkalny. Dodatkowo, jak wspomniano wcześniej, przy takim rozwiązaniu utrzymanie garażu można powierzyć w drodze stosownej umowy zarządcy lub wspólnocie mieszkaniowej.

powrót