Jak zaadaptować poddasze na cele mieszkaniowe? Przewodnik krok po kroku - aspekty prawne i techniczno-użytkowe


2017-05-18

Coraz więcej osób, a także wspólnot mieszkaniowych, decyduje się na przekształcenie niewykorzystywanych od lat strychów i poddaszy w lokale mieszkalne. Przy odpowiedniej aranżacji wnętrz mogą one zainteresować wielu potencjalnych nabywców, zwłaszcza jeśli mieszkanie znajduje się w dobrej lokalizacji. Jak wygląda adaptacja poddasza krok po kroku?

Konieczne pozwolenia

Jeśli naszym marzeniem jest mieszkanie na poddaszu, to jego realizację powinniśmy rozpocząć przede wszystkim od sprawdzenia, czy adaptacja danego strychu jest w ogóle możliwa. Pierwszy krok to zapytanie wspólnoty mieszkaniowej o zgodę na ewentualne wyodrębnienie samodzielnego lokalu. Jest on niezbędny, ponieważ tylko po jej uzyskaniu będziemy mogli założyć księgę wieczystą dla takiego mieszkania.

Następnie sprawdźmy, czy wybrane przez nas poddasze może być użytkowe – czy konstrukcja stropu umożliwia adaptację. Bardzo często okazuje się, że takie prace wymagają ogromnych nakładów finansowych, ponieważ nie zawsze podłoga i strop są zdolne do zwiększenia obciążeń, wynikających z ocieplania, wykończania i meblowania mieszkania.
W tym celu powinniśmy skorzystać z usług specjalistów. Jeśli nie mamy dostępu do dokumentacji technicznej budynku, konieczne będzie wykonanie ekspertyzy, która pozwoli określić, czy zmiana sposobu użytkowania poddasza jest możliwa i czy strop wytrzyma dodatkowe obciążenie.

Istotna jest także wysokość wnętrza. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690 z późn. zm.)  minimalna wysokość pomieszczenia przeznaczonego na pobyt ludzi powinna wynosić 2,5 m. Należy pamiętać, że w przypadku  stropu pochyłego oblicza się ją na podstawie średniej, wyliczanej z największej i najmniejszej wysokości pomieszczenia, ale nie mniejszej niż 1,9 m (§72 tego rozporządzenia).

Jeśli powołani eksperci orzekną, że zmiany są możliwe i będą bezpieczne dla budynku, należy sprawdzić, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza możliwość urządzenia mieszkania na strychu. Potem musimy złożyć w starostwie zgłoszenie o zmianie sposobu użytkowania lokalu. Jest to konieczne, ponieważ adaptacja poddasza spowoduje zmianę warunków między innymi bezpieczeństwa pożarowego, higieniczno-sanitarnego oraz wielkości i układu obciążeń.  Zobowiązuje nas do tego artykuł 71 „Prawa budowlanego” (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414). W zgłoszeniu należy zawrzeć informację o dotychczasowym sposobie używania pomieszczenia oraz o tym, co chcemy zmienić. Ponadto do zgłoszenia dołączamy:

  • Opis i rysunek prezentujący położenie poddasza w budynku oraz na samej nieruchomości. Wskazujemy także położenie sąsiednich obiektów budowlanych.
  • Opis techniczny zawierający charakterystykę nieruchomości, konstrukcję, dane techniczno-użytkowe, informację o wielkości i rozkładzie obciążeń, dane technologiczne.
  • Oświadczenie o posiadaniu przez nas prawa do dysponowania lokalem na cele budowlane.
  • Zaświadczenie uzyskane od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o tym, że planowana przez nas adaptacja poddasza jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku takiego planu należy przedstawić ostateczną decyzję o warunkach zabudowy.
  • Ekspertyzę techniczną, którą wykonała dla nas osoba legitymująca się uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń we właściwej specjalności.
  • Inne dokumenty wymagane przez odrębne przepisy.

Po uzyskaniu zgody oraz pozwolenia na budowę możemy przystąpić do prac. Pamiętajmy jednak, że o rozpoczęciu remontu musimy powiadomić właściwego inspektora nadzoru budowlanego – nie później niż tydzień przed przystąpieniem do pracy.

Ważna jest kolejność zmian

Adaptacja poddasza krok po kroku według przemyślanego planu pozwoli nam uniknąć niepotrzebnych kosztów i chaosu. Radą powinni służyć nam architekt i konstruktor. Pomogą nam oni rozważyć wady i zalety poszczególnych rozwiązań. Na przykład podniesienie dachu jest kosztowne, ale pozwala zyskać więcej lepiej ustawnej przestrzeni. Natomiast jeśli zdecydujemy się pozostawić obecny dach, problem może sprawić izolacja poddasza. Będziemy musieli zdecydować m.in. o tym, czego użyjemy do ocieplenia naszego nowego lokum. Architekt doradzi nam, jakie rozwiązanie zapewni stropowi największą wytrzymałość. Izolacja poddasza jest istotna również ze względu na to, że wpływa nie tylko na utrzymanie odpowiedniej temperatury w pomieszczeniu, ale również na wyciszenie mieszkania.

Ponadto, aby mieszkanie na poddaszu zostało dopuszczone do użytku, należy doprowadzić do niego różne instalacje: między innymi wodną, kanalizacyjną czy elektryczną. Być może będziemy musieli też wystąpić do zakładu energetycznego o dodatkowy przydział mocy, jeśli w danym budynku ciepło nie pochodzi z sieci miejskiej. Instalacja kanalizacyjna jest doprowadzana ponad poziom ostatniej zamieszkanej kondygnacji budynku. Wystarczy więc, że podłączymy do niej rury odprowadzające ścieki z naszego mieszkania.  Trudniejsze jest doprowadzanie ciepłej i zimnej wody. Może się okazać, że trzeba będzie zainstalować dodatkową pompę, która wymusi obieg w instalacji, abyśmy nie musieli długo czekać na dopływ wody po odkręceniu kranu.

Architekt oraz inżynier wskażą nam również, jakie czynności musimy podjąć w związku z koniecznością zapewnienia właściwej wentylacji na poddaszu. To jeden z czynników zapobiegających powstawaniu wilgoci w pomieszczeniu. Prawidłowo wykonana wentylacja sprawi, że świeże powietrze będzie docierać do mieszkania poprzez nawiewniki w oknach sypialni czy pokoju dziennego, przechodzić przez mieszkanie i trafiać do łazienki. Stamtąd powinno być usuwane otworem wentylacyjnym na zewnątrz. W praktyce jednak bardzo często adaptacja strychu wiąże się z utrudnieniami we właściwym funkcjonowaniu opisanej powyżej wentylacji grawitacyjnej. Problem ten można rozwiązać, stosując specjalne nasady hybrydowe, a tym samym wspomagając naturalny obieg powietrza w pomieszczeniach.

Oprócz tego prawidłowo wykonana analiza wytrzymałości stropu pozwoli nam dobrać odpowiedni sposób jego wyrównania przed przystąpieniem do montażu nowej podłogi. Specjaliści wskażą nam najwłaściwsze rozwiązanie. Jeśli strop wykonano z betonu, nic nas nie będzie ograniczać i będziemy mogli wykończyć podłogę w dowolny sposób, nie martwiąc się obciążeniami. W przypadku stropu drewnianego trzeba będzie rozważyć zastosowanie deskowania czy płyt drewnopochodnych, na które kładzie się suchy jastrych wraz kruszywem mineralnym. To tylko część prac. Resztę najlepiej zostawić na ostatni etap remontu.

Kolejną ważną kwestią jest odpowiednie oświetlenie poddasza. Pamiętajmy o dobrym rozmieszczeniu okien. Zgodnie z przepisami ich powierzchnia w każdym pokoju powinna stanowić co najmniej jedną ósmą powierzchni podłogi. Zastosowanie okien dachowych pozwoli nam maksymalnie wykorzystać naturalne światło. Warto rozważyć też wybór dodatkowych akcesoriów takich jak rolety chroniące w zimie przed nadmiernym wychłodzeniem pomieszczenia, a w lecie przed gorącem. Stanowią one także dodatkowe zabezpieczenie przed włamywaczami. Po montażu okien możliwe będzie dokończenie izolacji poddasza i jego ocieplenie. Pamiętajmy wtedy o zadbaniu o warstwy wykończenia chroniące wnętrze przed wilgocią, które są szczególnie ważne w starym budownictwie. Kolejnym krokiem może być  – w zależności od projektu - budowa konstrukcji ścian działowych i ewentualne wykonanie sufitu podwieszanego. W zależności od charakterystyki poddasza architekt może zasugerować nam wykonanie tak zwanych przedścianek. Są to lekkie pionowe ściany służące do odseparowania użytkowej części poddasza od tej nieużytkowej. Warto je zastosować, jeśli przestrzenie pod skosami dachu są niskie. Wtedy takie miejsca możemy zabudować na przykład szafkami z drzwiami przesuwnymi lub zastosować przedścianki. Powstałą w ten sposób przestrzeń należy wypełnić materiałem izolacyjnym. Takie rozwiązanie pozwoli nam zaoszczędzić na ogrzewaniu niewykorzystanych części lokalu.

Następnie należy skupić się na doprowadzeniu wszystkich instalacji w potrzebne miejsca. Dzięki temu unikniemy wiercenia i przeciągania kabli elektrycznych w przyszłości. Doprowadzenie do mieszkania instalacji telekomunikacyjnych, a także wody i kanalizacji do kuchni oraz łazienki to kolejne etapy, po których można zakończyć ocieplanie poddasza. Adaptacja strychu kończy się zwykle pracami związanymi z wykonaniem podłogi i montażem ścian działowych, sufitu, skosów oraz ich wykończeniem. Potem czeka nas już zazwyczaj tylko wisienka na torcie, czyli aranżacja pomieszczeń według naszych upodobań.

Odpowiednia kolejność prac i dbałość o szczegóły

Adaptacja poddasza krok po kroku wymaga dużego nakładu pracy, jednak warto w nią zainwestować. Przy prawidłowo wykonanej izolacji i zadbaniu o właściwe oświetlenie mieszkanie na poddaszu może być bardzo komfortowe. Najważniejsze jest to, aby zacząć od ustalenia, czy przeprowadzenie prac adaptacyjnych jest możliwe. W dalszej kolejności powinniśmy zatrudnić architekta, który przygotuje ekspertyzę i projekt. Potem wystarczy znaleźć rzetelną ekipę remontową i postępować według planu prac przygotowanego przez specjalistów. Tak zaadaptowane, nasze mieszkanie na poddaszu może być wyjątkowym miejscem.

powrót