To, czym jest czynsz najmu, a czym czynsz administracyjny, może nie być do końca zrozumiałe dla kogoś, kto nigdy nie był najemcą lub wynajmującym nieruchomość. Zdarza się więc, że niektórzy błędnie uważają obie te należności za jedną, a ich nazw używają zamiennie. Tymczasem są to dwie różne opłaty ustalane na zupełnie innych warunkach. Warto o tym pamiętać, aby uniknąć nieporozumień, na przykład na etapie podpisywania umowy najmu mieszkania.

Co to jest czynsz najmu?

W świetle prawa czynsz jest świadczeniem należnym z tytułu najmu lub dzierżawy. Jest uiszczany na rzecz właściciela nieruchomości i zwykle, w przypadku osób prywatnych, dotyczy wynajmu mieszkania lub domu. Jest więc należnością, która w całości trafia do kieszeni wynajmującego w zamian za możliwość użytkowania jego lokalu. Wysokość tego czynszu zależy zazwyczaj od czynników mających wpływ na standard budynku i samego mieszkania, czyli między innymi od jego lokalizacji, powierzchni, roku oddania do użytku, wyposażenia, dostępności miejsc postojowych, siatki komunikacji miejskiej. Zwykle pod uwagę bierze się również aktualne stawki rynkowe wynajmu nieruchomości w tej samej lub sąsiedniej lokalizacji.

Zapisy umowy najmu, włącznie z czynszem, są omawiane przez obie strony na drodze negocjacji. Właściciel nieruchomości ma więc dużą swobodę w ustalaniu warunków wynajmu, co nie oznacza jednak, że pełną. W sposób ogólny do praw i obowiązków zarówno najemcy, jak i wynajmującego odnosi się Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Mówi ona między innymi, że:

Art. 664. § 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

(…)

§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Aktem prawnym, który znacznie szerzej reguluje relacje między najemcą w wynajmującym nieruchomość jest Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Odnosi się ona między innymi do sposobu ustalania wysokości czynszu za najem lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, czyli należących na przykład do jednostek samorządu terytorialnego czy Skarbu Państwa. 

Art. 7. 1. W lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: 

1) położenia budynku; 

2) położenia lokalu w budynku; 

3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu; 

4) ogólnego stanu technicznego budynku.

Oznacza to, że w takiej sytuacji wynajmujący powinien dostosować wysokość czynszu do wyżej wymienionych czynników.

Co to jest czynsz administracyjny?

Z punktu widzenia prawa określenie czynsz w odniesieniu do czynszu administracyjnego nie jest prawidłowe, ponieważ nie jest on należnością płynącą z tytułu najmu czy dzierżawy. Jest to więc nazwa potoczna, która powoduje, że czynsz najmu i czynsz administracyjny często są ze sobą mylone. W tym przypadku nazwą bardziej adekwatną jest opłata mieszkaniowa.

Opłatę mieszkaniową od czynszu najmu odróżnia to, że płacą ją wszyscy – zarówno właściciele nieruchomości, zwykle mieszkań, jak i najemcy. Jeśli więc w lokalu mieszka najemca, to najczęściej płaci on wynajmującemu zarówno czynsz najmu, jak i opłatę mieszkaniową, która następnie odprowadzana jest do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniową.

W skład tej opłaty wchodzą:

• opłaty indywidualne lokalu, które dotyczą konkretnego mieszkania, czyli koszt ogrzewania, wywozu śmieci, zużycia ciepłej i zimnej wody. Zwykle ich wysokość jest zależna od zużycia mediów w danym lokalu oraz ilości osób w nim zamieszkujących.
• opłata za pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, która zależy od udziału danego lokalu w całej nieruchomości, czyli w praktyce od jego metrażu. W jej skład wchodzi między innymi wynagrodzenie za zarządzanie i administrowanie nieruchomością wraz z prowadzeniem obsługi księgowej, opłaty za utrzymanie czystości, pielęgnację zieleni, odśnieżanie, konserwację bieżącą i naprawy nieruchomości, opłata za media dotycząca wspólnej części nieruchomości – prąd (na przykład oświetlenie klatek schodowych), wodę (na przykład sprzątanie i podlewanie), koszt ubezpieczenia całej nieruchomości, przeglądów (budowlanych, elektrycznych), opłaty za UDT (Urząd Dozoru Technicznego) w przypadku, kiedy w nieruchomości są windy lub platformy dla niepełnosprawnych, opłaty za przeglądy wszelkich urządzeń, które wynikają z przepisów prawa lub tzw. DTR-ek (dokumentacja techniczno-rozruchowa konkretnych urządzeń) i przepisów gwarancyjnych. W skład tej opłaty wchodzi również tzw. fundusz remontowy w wysokości uchwalonej przez wspólnotę mieszkaniową. Zawarte w niej mogą być również koszty ochrony, jeżeli ona występuje lub koszty utrzymania części rekreacyjnych (typu basen siłownia), jeżeli występują. Na znaczną część wysokości tych opłat zarządca nieruchomości ma wpływ, ma możliwość negocjacji nawet w przypadku opłat za energię elektryczną.