Rozrastające się miasta i wzrost zamożności społeczeństwa generuje jeden podstawowy problem – brak miejsc parkingowych. Jeśli mieszkamy w bloku lub na osiedlu, to pojawić się może pytanie: jak wybudować garaż dla wspólnoty. Czy jeśli podczas projektowania osiedla lub otoczenia bloku nie pomyślano o tej istotnej inwestycji, to istnieje możliwość stworzenia bezpiecznej, zamkniętej przestrzeni dla pojazdów mieszkańców? Jak wyglądają formalności i co trzeba zrobić, aby wybudować garaż dla wspólnoty?
Garaż w bloku – wspólnota może aranżować swój teren
Jeśli oprócz bloku wspólnota jest właścicielem otaczających go gruntów, to przynajmniej w teorii ma dużą dowolność w tym, co może wybudować na takim terenie. Pierwszym krokiem jest pozyskanie pozwolenia na budowę. Aby wybudować garaż dla wspólnoty, sama wspólnota musi dysponować terenem, na którym chce zbudować taką nieruchomość. Może to być dzierżawa wieczysta, prawo użytkowania wieczystego lub własność. Jeśli wspólnota posiada prawo wieczystego użytkowania gruntu, to może wystąpić o jego zmianę na prawo własności, ponieważ gminy często stosują duże bonifikaty w takich przypadkach. Ponadto wspólnota posiadająca prawo własności nie ponosi już corocznych kosztów związanych z opłatami za wieczyste użytkowanie. Dokument stwierdzający pozwolenie na budowę jest wydawany przez właściwego starostę. W tym celu wspólnota składa odpowiedni wniosek z załącznikami. Są to między innymi cztery kopie projektu budynku oraz stosowne uzgodnienia i oświadczenie wspólnoty o posiadaniu tytułu prawnego do ziemi. W sytuacji, gdy dana lokalizacja nie jest objęta planem zagospodarowania, to dodatkowo należy wystąpić o warunki zabudowy, które również dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę garażu.
Jaka jest sytuacja prawna garażu we wspólnocie?
Zgodnie z aktualnie obowiązującym prawem, garaż staje się samodzielnym lokalem, który spełnia cele użytkowe i przypisana jest do niego odrębna księga wieczysta, dzięki czemu może być przez dewelopera sprzedawany osobno. Tym samym właściciel garażu partycypuje procentowo w części wspólnej nieruchomości, podobnie jak ma to miejsce w przypadku części wspólnych budynku mieszkalnego. W takim przypadku współwłaściciele będący członkami wspólnoty, decydują w drodze umowy o tym, jak należy korzystać z garażu i poszczególnych jego pomieszczeń, czyli między innymi o tym, czy możemy wynająć miejsce postojowe osobie nie będącej członkiem wspólnoty. Uchwała bądź umowa może także regulować takie kwestie jak możliwość zorganizowania sobie w garażu warsztatu.
Garaż będący częścią wspólną nieruchomości nie może być blaszakiem
Aby wybudować garaż dla wspólnoty, który ma stać się jej częścią wspólną, tak samo jak ciągi komunikacyjne w budynku, nie możemy stosować konstrukcji lekkich luźno związanych z podłożem, popularnie nazywanych blaszakami. Jest to spowodowane artykułem 47 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego”. Szczegółowe warunki dotyczące sposobu połączenia garażu z podłożem określa między innymi rozporządzenie Ministra Infrastruktury oraz prawo budowlane, regulujące na przykład minimalną powierzchnię garażu czy liczbę otworów wentylacyjnych. Potwierdzenie spełnienia przez daną nieruchomość tych warunków wydaje właściwy starosta w postaci zaświadczenia.
Nie tylko do parkowania
Zastanawiając się nad tym, jak wybudować garaż dla wspólnoty, warto wziąć także pod uwagę jego przeznaczenie. Obecnie budowane garaże, również w ramach osiedli i wspólnot, służą już nie tylko jako miejsca parkingowe dla samochodów. Coraz częściej architekci przewidują w swoich projektach również inne specjalne pomieszczenia gospodarcze i przechowalnie, które służą mieszkańcom i zarządcy nieruchomości. Mogą to być typowe pomieszczenia przeznaczone do przechowywania narzędzi i urządzeń wykorzystywanych przez pracowników administracji, zarządcy oraz przydatnych służbom technicznym. Nowocześni deweloperzy wyposażają garaże w boksy, w których oprócz samochodu mieszkańcy mogą przechowywać sprzęt sportowy jak rower czy narty. W przypadku mniejszych wspólnot pomieszczenia w budynku garażu mogą być wykorzystywane z powodzeniem jako centrala telekomunikacyjna, z której następnie rozprowadzane są podłączenia sieci internetowej, telefonicznej czy telewizyjnej do poszczególnych lokali.
Podstawą jest dobra organizacja
Jeśli chcemy wybudować garaż dla wspólnoty, to przede wszystkim musimy pamiętać o wszystkich wspomnianych wymaganiach. Przyda się nam dokładny plan działania. Po sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości, na której zamierzamy rozpocząć inwestycję, warto przygotować wstępny projekt budynku, który musi uzyskać akceptację mieszkańców. W tym celu nie zaszkodzi zorganizować również ankiety lub na zebraniu wspólnoty zapytać mieszkańców, jakie ich zdaniem funkcje (poza podstawową, czyli garażem) powinien spełniać nowy budynek. Gdy już zgromadzimy wszystkie niezbędne dokumenty, wybierzemy wykonawcę i rozpoczniemy budowę, trzeba przeanalizować potrzeby związane z zabezpieczeniem i monitoringiem nowej inwestycji, aby była bezpieczna i stawiała opór potencjalnym włamywaczom. Na koniec pozostaje nam zatrudnienie architekta zieleni bądź zlecenie stosownych prac zarządcy nieruchomości tak, aby garaż ładnie wkomponował się w otoczenie bloku czy osiedla.
