Jak zmienia się polski rynek nieruchomości? Podsumowanie i trendy

Zgodnie z przewidywaniami ekspertów, pandemia COVID-19 i związany z nią lockdown gospodarczy ma duży wpływ na branżę nieruchomości. Jednak, co ciekawe, nie zawsze oznacza to kryzys i załamanie w działalności. Dla niektórych sektorów rynku nieruchomości pandemia stała się impulsem do szybszego rozwoju i zmian, które w dalszej perspektywie i tak musiałyby nadejść.

Po ponad roku funkcjonowania w warunkach “nowej normalności” jedno jest pewne: bardzo dużym uogólnieniem, a nawet błędem, byłoby mówienie o wpływie pandemii COVID-19 na branżę nieruchomości całościowo, bez pochylenia się nad poszczególnymi jej sektorami. Każda gałąź tego rynku zmaga się teraz z innymi wyzwaniami. Często wynikają one z konieczności podejmowania działań, które pozwolą przetrwać okres pandemii. Czasami jednak wyzwania te spowodowane są silnym wzrostem, a więc z koniecznością szybkiej zmiany dotychczasowego modelu działalności. Doskonale opisuje to najnowszy raport “Trends Radar vol.3” przygotowany przez ekspertów Cushman & Wakefield – https://info.cushmanwakefield.com/l/263412/2021-03-03/3jfsmr.

Rynek biurowy w epicentrum zmian

Największe perturbacje przeżywa aktualnie sektor rynku nieruchomości związany z najmem powierzchni biurowej. Wiele firm nagle przeszło w tryb pracy zdalnej, w zasadzie w jednym momencie, bo już podczas pierwszej fali pandemii. Jak podaje Cushman & Wakefield, popyt na biura na dziewięciu największych rynkach w 2020 r. (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) spadł aż o 24% w porównaniu z rokiem poprzednim. To zaś przełożyło się na wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętej i na większą dostępność biur. Niepewność związana z dalszym rozwojem pandemii i tempem szczepień powoduje, że spada aktywność w tym sektorze i częściej dochodzi do renegocjacji umów w zakresie skrócenia okresu najmu czy rezygnacji z części powierzchni.

To wszystko wymusza na właścicielach nieruchomości elastyczność w stosunku do najemców, którą Cushman & Wakefield wskazuje jako pierwszy trend na rynku biurowym. Wiąże się z nim kolejne prognozowane zjawisko, czyli praca w modelu hybrydowym, która po zakończeniu pandemii cieszyć się będzie bardzo dużym zainteresowaniem. Oznacza to, że rynek musi sprostać oczekiwaniom najemców, którzy w wielu przypadkach nie potrzebują już powierzchni biurowej w takim wymiarze jak do tej pory. Już teraz prowadzi to do coraz częstszych podnajmów, które są sposobem najemców na generowanie oszczędności. Dużą popularnością w przyszłości cieszyć się będą biura typu flex, które charakteryzują się m.in. brakiem długoterminowych zobowiązań, możliwością elastycznego zwiększania i zmniejszania wynajmowanej powierzchni w zależności od potrzeb.

Rynek handlowy w obliczu cyfrowej transformacji

Z ogromnymi wyzwaniami zmagać się muszą również właściciele powierzchni handlowych, głównie galerii i parków. Obroty dużych i bardzo dużych obiektów spadły o 28% na skutek trzech pierwszych lockdownów gospodarczych. Wiele sieci handlowych zakończyło działalność lub podjęło decyzję o restrukturyzacji. W ubiegłym roku wycofano z rynku rekordową liczbę metrów kwadratowych powierzchni handlowej, bo aż prawie 200 000 m2. Pozostali najemcy oczekują renegocjacji umów i uzależnienia wysokości czynszów np. od obrotu sklepu. 

Jednak optymizmu dodaje fakt, że inwestycje w tym sektorze nadal trwają. W 2020 r. powstały 33 nowe obiekty handlowe, a około 380 000 m2 powierzchni jest w trakcie budowy. Na miejsce międzynarodowych sieci handlowych, które wycofały się z polskiego rynku, pojawiło się 14 nowych. Nie oznacza to jednak, że po zakończeniu pandemii obroty szybko wrócą do poziomu sprzed 2020 r. Właściciele powierzchni handlowych wspólnie z najemcami muszą stawić czoła stale rosnącej popularności e-commerce. Wymaga to wdrożenia w sklepach strategii omnichannel, czyli przenikania się dwóch kanałów dystrybucji – online i offline. Kolejnym trendem prognozowanym przez Cushman & Wakefield będzie zmiana funkcji obiektów handlowych na mixed-used, czyli na bardziej praktyczne, wielofunkcyjne przestrzenie, łączące w sobie m.in. tereny zieleni, sklepy, rozrywkę, gastronomię. Właściciele galerii poszukiwać będą alternatywnych rozwiązań dla pustych powierzchni po lokalach handlowych. Ponadto nawet po zakończeniu pandemii najemcy oczekiwać będą elastycznych umów najmu uzależnionych prawdopodobnie od obrotu, a nie od wynajmowanej powierzchni. 

Rynek mieszkaniowy bez większych perturbacji

W pierwszej połowie 2020 r. aktywność deweloperów spadła, ale już od maja zaczęła się stopniowo odbudowywać. W związku z tym w skali całego ubiegłego roku pandemia COVID-19 nie wpłynęła znacząco na rynek mieszkaniowy. Wbrew przewidywaniom ceny mieszkań nie spadły. Wręcz przeciwnie – w siedmiu największych polskich miastach wzrosły od 9 do 23%. Co ciekawe, znacznie wzrosła liczba mieszkań kupionych za gotówkę na cele inwestycyjne lub jako lokata kapitału. 

Wpływ pandemii jest nieco bardziej zauważalny w przypadku wynajmu mieszkań. W dużych polskich miastach czynsze najmu spadły od 1 do 10%, co spowodowane jest m.in. przejściem uczelni wyższych na naukę zdalną czy ograniczeniem ruchu turystycznego. Jednym z najważniejszych trendów w tym sektorze będzie uzależnienie zmian na rynku mieszkaniowym od ukształtowania się sytuacji na rynku pracy po pandemii. Mowa tutaj przede wszystkim o spopularyzowaniu pracy zdalnej, która zmienia preferencje mieszkaniowe Polaków. Według Cushman & Wakefield wzrośnie zainteresowanie większymi lokalami, położonymi na peryferiach, gdzie wygospodarować można zarówno więcej miejsca do pracy, jak i do wypoczynku. Jeszcze większe znaczenie niż wcześniej będzie miało sąsiedztwo terenów zielonych czy możliwość korzystania z balkonu lub tarasu.

Rynek powierzchni magazynowych pełen optymizmu

Prawdopodobnie największym wygranym na rynku nieruchomości jest teraz sektor magazynowy, który w dobie pandemii bardzo dynamicznie rozwija się m.in. dzięki rosnącej popularności branży e-commerce. Popyt na powierzchnie magazynowe wzrósł więc w 2020 r. aż o 24% w porównaniu z rokiem poprzednim. Tym samym spadł wskaźnik pustostanów i wzrosła ilość powierzchni magazynowej w budowie. 

Według prognoz Cushman & Wakefield, w najbliższych latach rozwijać się będzie sektor magazynowy nie tylko w dużych miastach i aglomeracjach (np. Warszawa, Górny Śląsk, Wrocław, Poznań). Na znaczeniu zyskują również mniejsze regiony, w czym pomaga rozwój infrastruktury transportowej i konieczność rozbudowy łańcucha dostaw w e-commerce. Dużym wyzwaniem pozostaje wysoki popyt na powierzchnie magazynowe generowany przez handel internetowy, co stawia przed całym sektorem konieczność poszukiwania nowych lokalizacji i oferowania zróżnicowanych produktów magazynowych. Mowa tutaj o silniejszej niż do tej pory koncentracji na małych obiektach, które do tej pory pozostawały w cieniu dużych jednostek. Ogromne znaczenie będzie mieć również automatyzacja i wdrażanie na rynku magazynowym coraz to nowszych technologii (np. sztuczna inteligencja, energia odnawialna, chmury obliczeniowe, 5G) w celu podniesienia wydajności i atrakcyjności całego sektora. Zerwane łańcuchy dostaw z Azją podczas pierwszej fali pandemii zmuszą inwestorów z Europy Zachodniej do przenoszenia swoich obiektów dystrybucyjnych bliżej. Zyskać na tym może Polska jako kraj o strategicznej lokalizacji i konkurencyjnym rynku pracy.

Kolejne artykuły