Każdy właściciel lokalu ma prawo do złożenia skargi do sądu na uchwały podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową. Musi jednak przy tym zastosować się do ściśle określonych wytycznych, przewidzianych w przepisach prawa. Przyjrzyjmy się im bliżej.
Kiedy zaskarżyć uchwałę wspólnoty?
Jak podaje Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 25), każdy członek wspólnoty ma prawo wnieść do sądu pozew o uchylenie uchwały, jeśli istnieje co najmniej jedna z następujących przesłanek:
- niezgodność z przepisami prawa – dotyczy nie tylko treści przyjętej uchwały, ale także naruszeń w trybie jej podejmowania. Mowa tu m.in. o niewłaściwym sposobie przyjmowania uchwały, przeliczania głosów, a nawet o niepowiadomieniu wszystkich członków wspólnoty o zebraniu.
- niezgodność z umową właścicieli lokali – zwykle dotyczy to umów określających sposób zarządu nieruchomością wspólną lub umów o ustanowieniu odrębnej własności lokalu.
- naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną – najczęściej mowa tutaj o braku rzetelności i gospodarności w zarządzaniu nieruchomością, co w praktyce zwykle dotyczy kwestii finansowych.
- naruszenie innych interesów właściciela lokalu znajdującego się w nieruchomości – na tę przesłankę można się powołać, gdy uchwała jest niekorzystna dla któregoś z członków wspólnoty. Odnosi się to zarówno do sfery osobistej, jak i zawodowej, związanej np. z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Kto może zaskarżyć uchwałę wspólnoty?
Pozew o uchylenie uchwały może złożyć wyłącznie właściciel lub współwłaściciel lokalu znajdującego się w nieruchomości. Nie ma więc do tego prawa najemca, a nawet osoba zamieszkująca wspólnie z właścicielem, wliczając w to członków rodziny. Oznacza to, że jeśli współmałżonek nie posiada udziałów w lokalu, nie może zaskarżyć uchwały wspólnoty. Nie ma natomiast znaczenia przeznaczenie nieruchomości – zarówno właściciele mieszkań, jak i lokali komercyjnych mają taką możliwość.
Jaki jest termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty?
Jeśli uchwała została przyjęta na zebraniu właścicieli lokali, członkowie wspólnoty mogą złożyć pozew o jej uchylenie w ciągu 6 tygodni. W tym przypadku nie ma znaczenia, czy ktoś brał w nim udział czy nie – dla wszystkich właścicieli czas ten liczy się od dnia zebrania. Natomiast jeśli podjęcie uchwały odbyło się w trybie indywidualnego zbierania głosów, właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć ją w ciągu 6 tygodni od dnia, w którym przedstawiono mu jej treść. Co ważne, sam fakt złożenia powództwa nie wstrzymuje wykonania postanowień uchwały. W takiej sytuacji istnieje więc ryzyko, że nawet jeśli sąd pozytywnie rozpatrzy skargę, to skutki uchwały mogą być bardzo trudne do odwrócenia. Warto więc dołączyć do pozwu wniosek o zabezpieczenie powództwa, który zawierać będzie prośbę, aby sąd nakazał wstrzymanie jej realizacji aż do momentu wydania prawomocnego wyroku.
Powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały
Poza zaskarżeniem uchwały na podstawie Ustawy o własności lokali istnieje również inna możliwość. Mowa tutaj o prawie do podważenia uchwały poprzez stwierdzenie jej nieistnienia na podstawie Kodeksu postępowania cywilnego (art. 189). Przesłanką w tym przypadku mogą być naruszenia w sposobie jej podjęcia, np. nieprawidłowości w głosowaniu, brak większości głosów, głosowanie przez osoby do tego nieuprawnione. Na tej podstawie sąd może stwierdzić, że uchwała nie istnieje.
Co ważne, w tym przypadku nie ma ustawowo określonego terminu, w którym należy złożyć pozew. W praktyce można więc to zrobić po upływie 6 tygodni, o których mowa w Ustawie o własności lokali. Ponadto taki pozew ma prawo złożyć każdy, kto uważa, że uchwała może naruszać jego interes prawny. Oznacza to, że mogą to zrobić nie tylko członkowie wspólnoty mieszkaniowej, ale także osoby z zewnątrz, np. właściciele sąsiednich budynków. Jak orzekł Sąd Najwyższy w dniu 29 kwietnia 2022 roku, nawet jeśli pozew o uchylenie uchwały zostanie odrzucony, ta sama osoba ma prawo do złożenia kolejnego pozwu, tym razem o stwierdzenie jej nieistnienia. Oznacza to, że próba uchylenia uchwały i próba stwierdzenia jej nieistnienia nie są dwiema alternatywnymi możliwościami. Jeśli istnieją ku temu przesłanki, uzasadnione jest złożenie drugiego pozwu, gdy pierwszy zostanie odrzucony.
