Najem okazjonalny, mimo że wspiera właścicieli mieszkań w walce z nieuczciwymi lokatorami, jest bardzo rzadko stosowany. Powodów tej sytuacji jest kilka, a zwykle wynikają one z niewystarczającej wiedzy wynajmujących i najemców w tym zakresie.
Co to jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny jest to jeden z rodzajów najmu, który daje właścicielom nieruchomości możliwość wnioskowania przed sądem o uruchomienie przyśpieszonej procedury eksmisji komorniczej, jeśli lokator okaże się nieuczciwy. Reguluje go prawnie Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, a konkretnie artykuły 19a-19e.
Z najmu okazjonalnego skorzystać mogą jedynie właściciele nieruchomości, którzy wynajmują lokale w celach mieszkaniowych. Nie mogą więc prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmu przestrzeni usługowych czy handlowych.
Ponadto umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie na czas określony, maksymalnie na 10 lat. W tym aspekcie najem okazjonalny wyraźnie różni się od standardowego, w przypadku którego podpisanie umowy na czas nieokreślony jest możliwe.
Umowa najmu okazjonalnego i inne formalności
Kolejnym elementem charakterystycznym dla najmu okazjonalnego jest fakt, że do umowy muszą zostać dołączone konkretne dokumenty wskazane w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Mowa o:
- oświadczeniu przyszłego lokatora, w którym zgadza się on na poddanie się eksmisji, jeśli umowa wygaśnie lub jeśli zostanie rozwiązana przez właściciela lokalu w związku z łamaniem zasad najmu,
- dokumencie, w którym najemca wskazuje inną nieruchomość, w której będzie mógł zamieszkać po eksmisji,
- oświadczeniu osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w punkcie b), o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w jego nieruchomości.
Co ważne, oświadczenie lokatora musi mieć formę aktu notarialnego. Jeśli w przyszłości właściciel mieszkania chciałby uruchomić przyśpieszoną procedurę eksmisji, dokument ten stanie się dla sądu podstawą do zaakceptowania jego wniosku. Jak wskazuje ustawa, wynagrodzenie notariusza za przygotowanie takiego oświadczenia nie może być wyższe niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Nie mówi jednak o tym, kto ma ponieść ten koszt, ale w praktyce najczęściej robi to właściciel lokalu.
Zarówno formalności, jak i opłata notarialna, są jednym z powodów, dla których właściciele nieruchomości rzadko decydują się na ten typ najmu. Jednak warto wziąć pod uwagę, że jeśli w przyszłości pojawi się konieczność eksmisji lokatora, krótsza procedura wiąże się dla wynajmującego z niższymi kosztami niż standardowa.
Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego
Po podpisaniu umowy, a konkretnie w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, właściciel nieruchomości musi go zgłosić do urzędu skarbowego właściwego dla jego miejsca zamieszkania. Przepisy nie precyzują, w jakiej formie należy to zrobić. Zgłoszenie może zostać napisane odręcznie i powinno zawierać dane osobowe wynajmującego, jego PESEL, adres wynajmowanego lokalu, datę rozpoczęcia najmu i okres jego obowiązywania.
To właśnie między innymi dane statystyczne udostępniane przez urzędy skarbowe pozwalają określić skalę najmu okazjonalnego w Polsce. Wskazują one, że liczba podatników, którzy rozliczają się z takiego najmu wzrasta z roku na rok, ale nadal jest to znikomy odsetek, który stanowi ok. 2% wszystkich zgłoszeń najmu. Inne dane, udostępniane przez Polską Federację Rynku Nieruchomości, mówią o niecałych 5%.
Najem okazjonalny a eksmisja
Kolejną przyczyną, dla której najem okazjonalny jest tak mało popularny, jest mylne przekonanie, że ułatwia on właścicielowi mieszkania rozwiązanie umowy. Istnieje stereotyp, który mówi, że skoro najem okazjonalny chroni wynajmującego, to znaczy, że może on bez większego trudu pozbyć się lokatorów. Faktycznie, wspiera on właścicieli nieruchomości, ale tylko w zakresie przeprowadzenia procedury eksmisji. Jednak powody eksmisji są takie same jak w przypadku standardowego najmu. Dokładnie określa je artykuł 11 w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Właściciel może wypowiedzieć umowę nie później niż miesiąc wcześniej, jeśli lokator, mimo upomnień:
- uporczywie zakłóca porządek domowy całej nieruchomości, utrudniając życie innym mieszkańcom,
- dokonuje szkód, np. niszczy urządzenia wspólne dla całej nieruchomości,
- korzysta z mieszkania w sposób sprzeczny z umową, np. do celów zarobkowych,
- zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy rozliczeniowe,
- bez zgody właściciela wynajął lub oddał do bezpłatnego użytku część lub całość lokalu.
W przypadku najmu okazjonalnego jedynym dodatkowym powodem rozwiązania umowy może być utracenie przez lokatora możliwości zamieszkania w nieruchomości, którą wskazał jako “awaryjną” w oświadczeniu dołączonym do umowy w momencie jej podpisania. Oczywiście, eksmisja może mieć miejsce tylko wtedy, gdy nie wskaże on nowego lokalu zastępczego.
